未来基本形势
    整个珠三角房地产的调整不是2008，而是从2007开始的，由王石的“拐点论”开始，08年上半年，业界对整个房地产形势开始有争论，到今天基本不争了，现在对未来的形势有多种说法，我认为最关键的是要看以前用来判断形势的基本依据，现在发生了哪些变化，进而根据这些变化来判断未来有哪些路径可走。目前的形式很错综复杂，金融危机到底有多严重？经济学家赵晓曾表示本次金融危机号称百年一遇，那么持续时间到底有多长？大概是10年。目前，全球金融危机过了60%，很多银行倒了，美国实体经济受影响的有20-25%，还未受到影响的有75-80%，影响到全球的实体经济是15%，形势很恶劣。

中长期利好因素
    支撑中国房地产走到现在，尤其是支撑我们06、07大踏步前进的中长期利好因素分别是“中国城市化中期、中国人口红利、中国经济GDP增长、中国中产阶级壮大、中国宏大的个人储蓄、中国银行体系安全”，那么这些因素现在还在吗？如果还在，那中国房地产业就非常必然并且能率先走出低谷，那么中长期利好因素发生了什么变化或者说要怎么重新审视呢？我认为：
    一、中国的城市化才完成了一半，中国所有的内需取决于城市化率，中期再往下走会有什么不一样吗？现在需要重新反思，有几个问题，哈继民教授说，“目前来看，中国下一步城市化不能像以前的模式简单走下一步”，为什么？几个很大的问题，中国城市化过去10年高速增长，以外贸出口拉动的制造业是主力军，城市化呈粗放、高速增长的特点，以前的速度在未来不存在，1、占GDP40%的外贸面临很大挑战，简单的出口加工现在出现问题 。2、原来简单粗放型的城市化也已经改变，城市化需要大量的人流入城市，所以要解决基本的户籍、劳动保障问题，下一步的城市化取决于这些基本前提的解决，这需要一个长期的过程，也就是说中国接下来的城市化（中期）速度会比较慢。
    二、人口红利问题，虽然我们的总人口还没有达到最高峰，大概要到2015年才能达到顶点，加上中国城市化过程中进城的都是年轻人，所以老龄化会推迟10年，于是业界推测房地产要到在2025年左右才会阶段性结束这种高速增长态势，基于这一判断，开发商猛拿地，这在当时来看是没问题的，但现在分析人口红利已不能简单这样分析了，看房地产问题需要精细化，中国人口红利在15年达到高潮是没问题，但大家记住，中国城市户均房屋拥有率很高，中国目前人口结构大概再维持10年之后，想象一下，中国的一个孩子会有多少房子，祖父一套、外祖父一套，父母一套，而父母给他们买的又是一套，一共有四套。如果中国城市化基本问题不解决，年轻人口在城市就扎不下根，现加上政府对农民的补贴对新农村建设的支持，使得中国人口结构一旦发生老龄化之后，房屋拥有率持续上升的局面也会结束，我们的人口红利如果跟竞争对手比，越南比我们年轻10-15岁，泰国和印度等也都比我们年轻，制造业这种低成本走向世界的局面，会随着人口红利的消失而改变，不是东向西改变，而是以国家为界限改变。中国GDP高速增长要保“8”，因为如果说中国8%的增长速度等于美国的零增长，那么如果不能保住“8”，那会出很多问题，国家现在投入的4万亿带动22万亿都是为了保“8”，但目前来说够呛，这4万亿的力量能砸场也能救场，目前来说政策并不明朗。
    三、中产阶级壮大。中产阶级壮大是中国房地产发展的理由，原来我们的中产阶级是怎么壮大起来的呢，是夫妻两个人的月供款占月收入的50%左右，然后购买股票房地产等资产，随着资产价值生长，中产阶级也大面积生成，是中国安定及房地产发展的唯一指望，但资产泡沫的爆破使得中产阶级收入受到很大打击，庞大的个人储蓄在没有理顺我们的社会保障之前那都是保命的钱，所以说这些中长期利好偏虚。

短期利好因素
    长期利空的几个关键因素：全球经济衰退引发的外贸衰退、全球能源与环保的强力推进、中国城市房屋拥有率水平、中国社会主义新农村建设和保障性住房的大力推进，这些都是实在的，那么在这种情况下，中央出台政策救市，出现了短期利好：22万亿的投入大概在未来两三年内见效果，税费问题、二套房问题和外资问题随着时间推移会逐步明确。现在中央非常关心的是：成交量上不来，拉不动内需。那么为了使量上来，就会出现税费进一步减免，二套房的政策会随着各地率先突破而逐步废掉的情形。

短期利空因素
    我们看看短期利空有什么因素，分别是：企业资产负债表衰退的合成效应、资产财富负效应、基建投资的边际效应递减、保障房、土地供应和存货。目前影响实体经济最主要的表现是衰退，中国企业都普遍面临着极大考验，我们管它叫做企业的资产负债表衰退的合成效应，是什么意思呢？因为我们在上一轮持续增长过程中每一家企业都是在偏高负债中进行资产扩张，房地产企业尤甚，短期借债非常高，我们购买的资产在这一轮回调当中贬值，比如我们的土地在07年上半年价钱很贵，假设资产贬值在25-35%，如果及时体现在资产负债表上，那我们基本上濒于资不抵债，尤其是我们目前房地产的项目转让根本没有市场，资产没有流动性的时候基本濒于资不抵债的境界，为什么红筹股跌到比现值净资产还低的程度，难道说股市、那帮分析员都疯了吗？不是，最重要的问题是就是净资产的估算是有问题的，没有按照市值来算，如果按市值来算各家企业都会有很大问题，这是个心照不宣的秘密，这个秘密只有企业和银行知道，那么这种情况下企业的唯一选择就是不管利率多低，第一就是保命，第二就是活着，只要活着，负债就会逐渐改善，随着大家都在等，资产价值还在升，逐渐改善资产负债表才会重新进入扩张期间，大家都这么干的时候，企业在这个时候不敢买地扩张，那么地价就会必然的大幅度下跌，之所以说2007年地价没有大幅度的下跌，主要原因是政府估计不到位。现在，即使利息在降，中央给中小企业提供贷款，但借钱扩张的没有，借钱的都在保命。当然，也不会出现潘石屹所说的“百日巨变”，因为银行不会让企业今年死。
    资产财富的负效应不只是企业，还涉及到中产阶级——我们的买家跟企业一样，要拼命还债，虽然还债利息在减轻，但就不可能去买房了。
    22万亿的基建投入在整个发展中国家里是最厉害的，但22万亿的效益会越来越低，比如我们的马路高速公路都已经建好了，但还加大投入，就出现边际效应递减。再比如，三年9000亿的保障房建设加上地方政府的配套投入，大概是2万亿，相当于20个城市，每个城市盖20万套房，如政府再划出土地来盖20万套房子来卖，尤其是经济适用房、双限房，一旦实施，全国的商品房压会更严重。就目前的商品房而论，几乎平均每个城市按照目前的速度恐怕要卖两年。当然还有一种救场的说法，就是政府购买开发商的商品房再来分配，这是多数人提议的，这种方式好，但操作性差，而且救场要承受很大的舆论压力。所以说目前中国的房地产真正要面临重大转折，所以我希望媒体在这方面能够讨论，然后影响政策的转型，使得中国的经济能够平稳一点渡过这次金融危机。

中国房地产≈中国国民经济≈内需
    2008年约50%的成交量下降使得最上游的发电、煤都受到很大影响，最下游的建材等六十几个相关行业也都受影响，所以说为什么房地产约等于国民经济。如果说依靠经济适用房来弥补房地产的这个量的下跌，那是天方夜谈。拉动内需，房地产一定是最重要的主力军，但目前来看政策还是模糊的，我们现在需要的政策，边角料没问题，但实质性的重点政策还不够清晰，所以我希望行业内在这方面保持清醒的认识，能多多呼吁就多多呼吁，这个不是自己救自己，而是中国经济实在承受不起一次这么大的折腾！

希望的基本路径
    我们希望的中国房地产走出危机的大概路径是：一是资产减值，这是不可避免的，所以有人说等回到07年的上半年，想都不要想，越是等越走不来，中央的态度非常明确：房地产价格必须下降，再趁势回调。资产不减值，市场不买你；二是货币与财政政策救市，目前来说，在今年年底利息继续下降没有问题，政策会把二手房税费进行取消这也是没有问题的。货币财政政策救市可使房价平均回落15-20%：利息降到相当于3-5%的水平，尤其是两成首付、20年供楼的，税费如果降低相当于省2-5%的水平，加上个人所得税免税额免税额的提高和供楼利息抵扣个人所得税，又相当于减2-3%的水平，那么全国实际降价相当于20-30%，在这种情况下，随着22万亿的拉动，量开始迅速回升，大概需要2-3年才能重新走向正常。09年政策不断变化，不断争论，所以我们上半年乃至一年我们认为是只跌不升，不抱希望，量能回升就不错了，但这已经非常好了，如果说中央保障性用房和新农村建设砸场了的话，那么09年一定更糟糕了。但我们相信不会出现这种情况，总理在召开研讨会的时候问到：“保障性用房会冲击房地产市场吗？”有人说会有人说不会，但由此可以想见总理是想解决这些问题的，因此彻底砸场的可能性比较小。

房地产周期总结
    房地产走到今天，行业内的人要总结经验教训，才能对未来不那么模糊。第一，我们是一个周期性行业，两年前有人说我们是暴利行业，到今天基本没人提了。不管哪个位置哪个城市，大多数产品都受经济周期影响，实际上我们忘了“Timing”，周期很大程度上决定了企业的发展，周期行业不是暴利行业；第二，我们房价是落后指标而不是先行指标，资产贬值在这一轮是从股市开始，当股市贬到很低程度的时候房地产形势依然很好，实际上股市确实是经济的先行指标，房地产是落后指标，房地产交易量是实时指标，当股市价格走低的时候，房地产价格高涨，这就不会超过半年，当交易量急剧萎缩的时候那意味着房地产市场出现了极大的问题。当量和价作为落后指标的时候，我们这时候关注的应该是量，而不是价。当房地产作为宏观经济的落后指标的时候，我们认为房地产在未来要迅速爬出来是不现实的；第三，这个行业是金融主导的行业，这个行业不是我们以前说的干工程、是干设计、营销的，现在来看这个行业是资金密集型，是高负债、现金流的，这些基本特征主导了整个形势，在国际上房地产专业是开在金融系而不是建筑、工程管理系，我国的多数院校则是开在建筑、工程系，原来讲我们是错的，这次表现得很明显；第四就是规模和储备的问题，06年开始到07年大规模储备土地是房地产的必然趋势，因为上市资产主要通过土地规模来实现，但是当周期低潮出现的时候，这些土地则成为我们最大的障碍，目前几乎所有H股上市公司，我们的股价相等于目前房价的8折，很多人说房价能升，实际上如果房价能升那你先去买H股的股票，因为它太低了，显然，这个行业的180度转弯意味着规模和储备不是这个行业发展的必然，目前我碰到两个热烈欢迎淡市来临的人，他们的股价并没有跌得太惨，原因就是他们现金多而没有储备土地，资产与负债是跟土地储备相关的，这一轮调整对大量资产的公司影响很大，这些都能决定公司生和死；第五、就是房地产企业需要什么样的公共形象？十几年来房地产商在这方面的远远做的不够，包括我们所有的宣传和公共舆论都不够，我们都在宣传自己的楼盘，以至于中央对对整个房地产的印象都比较差，已经到了房地产业没法说话，说什么都错的地步，即使说的是对的，也起的作用不大。
    目前看，走出房地产困境有两个问题一定要解决：与经济适用房冲突的问题和解决卖出这两年积压房子的冲突问题。有几个破题方向如下：
户型：把户型做小、把生活做大
奢侈大众化：泛豪宅与积压差异化
绿色：生命周期
区域整体配套：旅游地产之价值突破
制度创新：时机逐步成熟
媒体价值：心理预期干预
营销价值回归

一、房价何时见底 房产之窗记者问：香港的房价现在还没恢复到97年的水平，那中国内部会不会有类似的情况。我们这个房价到底会跌到多少，然后涨会在什么时候涨起来？ 陈劲松：在国内，我们涨了十几年，在慢慢往上爬。底在哪里，说句实在话，从大的角度来说，房价是滞后于国民经济，股市是先行指标，一般来说，不遇到大的经济危机，一般滞后6-8个月。股市上涨一段时间后，房价才会涨起来。房价到不到底要看成交量，成交量上不来，不能说到底。不要看珠海的价格，而是看量，如果某一个价格有大量的成交，那就是到底了。 二、珠海的户籍制度 房产之窗记者问：改变户籍制度能不能为房地产带来一个比较大的变化？ 甘伟：会有。我看过珠海今年的成交数据，我现5月份之后金湾和斗门的成交急萎缩，就是因为政府取消购房入户政策。在城市化建设当中，如果户籍制度没有完全开放的话，购房入户就是一个利好，在全国其他一些城市的城市化进程当中，都曾用购房入户来拉动楼市销售。购房入户对新移民来说是一个非常好的措施。 陈劲松：目前，中国的城市化建设是一个非常漫长的过程，我们相当多的移民需要城市户口，这需要解决一系列的问题，目前我们各地的政策太机会主义，中国各地城市应该全部开放。目前来看，最主要的一个问题是，中央没一个明确的户籍政策，政策需要点的突破。 三、港珠澳大桥之于珠海 问：港珠澳大桥、广珠轻轨、横琴开发等利好会不会让珠海经济更快复疏？ 陈劲松：会，一定会。珠海只要干好几件事，珠海就有戏了。现在珠三角的轨道交通比长三角的落后了一大截，珠海需要尽快建好轨道交通，但这个需要时间。珠海类似于杭州在长三角的地位，而杭州到上海、杭州到南京的方便程度很高。第二，珠海的制度性突破需要走在广东省的前面，因为珠海有可能是整个珠三角乃至港澳的后花园，珠海要能够解决整个珠三角中产阶级的生活转换问题，如果珠海能突破这些问题，那么珠海的房子会不够。但这个事光靠港珠澳大桥是没有用的，比如以前的京广线，当时江西省拼命找人去中央，要求京广线要在江西打个弯，但是后来呢，江西还是一个样。仅靠一个大桥把一个区的经济顶上去，那是痴人说梦话。只有综合的施政配套，才能实现目的。珠海的环境好、治安好，又靠近港澳，要发展起来在原则上没有问题，但事情需要各方面配合。 四、珠海的刚性需求 问：深圳珠海两个城市刚性需求的同和不同？ 甘伟：主要是新移民的一个量的问题。现在中国最大的一个市场是一个结婚市场，中国人结婚生子是一个需求。中国结婚都得买房子，还有就是家里人多，比如潮州人，生孩子生一堆。刚性需求靠人多。珠海的刚性需求一定要比深圳甚至比东莞还要少，这一点大家一定要非常非常清楚。。   五、珠海的滞后性 问：您如何看待深圳、三亚、珠海三个地方的共性和异性。珠海如何借鉴深圳、三亚的成功经验？现在珠海和深圳有些不一样，比如房价走势，那这个问题到底在哪里？ 陈劲松：确实还不太一样，说到共性，他们都是南国城市吧。个性三个地方特别不一样，比如说珠海，搞特别小的户型会好卖吗？那深圳搞那些户型没问题，这和我们基本的城市人口结构、产业结构相关。珠海的外来置业者比例比深圳要高，那刚性需求有多大呢？这里要打个问号。珠海和三亚有个共同点，就是外来置业者比较多，所以一开始不太受全国其他地方降价的影响，比如三亚在今年10月份以前，牛得不得了，我们在三亚有分公司，我们老跟开发商说市场有多严峻，开发商不信，说现在卖得很好，你们别老吓唬我。结果十一一到，销量急剧下滑，惨不忍睹。滞后性！珠海有和三亚一样的滞后性，所以房价降得比深圳滞后。 六：别走邪门歪道 问：降低首付现在很流行，1.5成、甚至还有更突出的做法，这类说法近期在珠海也比较流行，请问深圳广州有没有这种低首付的说法，这样做有用吗？ 甘伟：目前这一招不太管用，现在深圳广州正在降价的下行通道上，人家更务实的是只在乎单价，而不在乎首付，除非是在总价特别低的情况下才会考虑。我看到很多的地方，包括在长三角和珠三角，都出现了“三年内原价回购”的做法，其中有南京、合肥、武汉等多个城市，“我保证三年内价格不跌”，甚至是118%的价格回购，就是说三年内涨118%，如果没到的话，房子可以退回，这种情况越演越烈，开发商是在赌未来。而珠海要看下一阶段，要看对未来，大家要考虑得更远一点。 陈劲松：我补充一下，这个低首付、零首付之类的事，大家不要指望太高，千万不要指望太高。现在我们世联正在对银行做压力测试，测试内容就是：这个房价再往下走多少，会有多少人断供。我们天天做这种测试，其实银行对这种低首付的事特别敏感，你能走多长时间能走多远啊？我觉得别走这邪门歪道。 七：“政府买房分配救场”操作麻烦 问：“政府买房分配救场”这种救场方式有可能实施吗？如果可能的话，会是一种怎么样的操作手法？能不能和我们分享一下您的想法？ 陈劲松：这在原理上是没有问题的。因为开发商其实有一些房子的户型是合适的，90、70政策已经推出一年多了，实际90、70政策大面积推出就是在明年后年，有相当一部分户型是完全充足的。政府这次不是救开发商，事实上是更加快速地解决我们中低收入的基本问题，使得我们这救场的四万亿能快速产生效益，这个好处和原里没有问题的。而且国际上也有这样的做法，没有问题，实际上，深圳以前推出很多土地给开发商建经济适用房，这都是正常的，国际上也有这个惯例。但它的麻烦在哪呢？在于我们不能够一事一议，政府应先制定一个基本的原则，基本的价格，如果在这种程序公开，原则明确的情况下，我认为是可行性的，否则的话就没有可行性，那就变成了非常乱，目前这个探讨还在继续，我们不能判断中央一定会这么做。 八：代理公司并不难过 问：市场遇冷，代理公司非常难过，代理公司在这样的环境之下会有一个什么样的变局，会变得更痛苦还是更滋润？ 陈劲松：“代理公司很难过”这个观点我是反对的，现在最难过的应是资产越大的、负债越多的开发商。代理公司没有什么资产，清资产企业是这轮经济危机中最不难过的，因为没有资产，贬值不到哪里去，又没有负债。当然，这轮调整最先倒闭的是深圳的中介，那是因为他们太乐观了，拿客户的钱去开店，玩了一个自欺欺人的把戏，这回要算总帐。至于代理一手楼盘的，如果中国的房地产还按06年07年上半那样发展下去，代理公司的危机就更重了，因为房子不愁卖，所以开发商就会不同意你拿那么高的代理费，中国的房地产业太需一次调整了，所以房地产代理行业因该拥抱这次调整，这次调整带来了一个价值观重新树立的机会。 九、二手房走势如何 问：2009年或以后，二手房是一个什么样的走势，它和一手房是一个什么样的关联。 陈劲松：几个最重要主城区已建满了楼，不能再建楼，以后的成交会集中在二手楼市场。过去十年，二手房行业都是靠边不规则操作赚钱，比如用别人的钱去开店，规范操作的反而赚不到钱，现在银行监管了，这就对了。二手房楼未来的方向，需要我们去借鉴香港的、美国的、日本的模式去发展。 十、为什么深圳不救市 问：深圳市市长前一段时间说，深圳市政府不准备救市。请问从政府的态度是不是说明市场并未引政府的关注，市长的讲话说明了什么问题？ 陈劲松：说明深圳市的财政已经摆脱了靠地价支撑局面，所以政府才会这样发言。而现在我国很多城市都是土地财政，就是说靠卖土地来支撑财政。